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Entender um crédito Habitação


tiagoalvin
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Question

Face aos preços altos que muitos andam a pedir para alugar casa, estou a ponderar seriamente a optar pela compra.

O meu grande problema é não perceber quais os melhores créditos à Habitação que há por aí, mas acima de tudo, não entender o que são TAER, TAE, Spread's, taxas e afins.

Há algum site para ignorantes como eu que explique de forma clara o que cada uma destas características significam?

Edited by tiagoalvin
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Também ando a ver para alugar casa, mas o preços para T1 são um absurdo. Mais de metade do ordenado vai à vida só com a renda. 

Infelizmente não te posso ajudar em relação à tua dúvida.

Mas vou ficar atento ao tópico.

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Cá na Maia estive 6 meses a pagar 375€ mensais por um T1.

Agora estou num apartamento meu, T2, todas as divisões são maiores e um terraço com 60 m2, a pagar ao banco 250€ mensais.

Os alugueres estão demasiado inflacionados, e felizmente ainda fui a tempo de conseguir comprar, embora também tenha desvantagens.

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Não foram apenas os preços de aluguer que subiram. Na minha zona os T2 subiram entre 30 a 40 mil euros 😕 

Quando pensas num crédito habitação não podes olhar apenas para ara as taxas de juro e spread. Os seguros que muitos bancos exigem para que subscrevas com eles para te reduzirem o spread acabam por ser um mau negócio, pois ficas a pagar mais. 

No fundo o que interessa é quanto a casa te vai custar no final depois de tudo somado. O que te aconselho é que possas simulações em vários bancos e que as compares. Sobre o que tiveres dúvidas pesquisa ou pergunta por aqui 

Entretanto podes dar uma vista de olhos neste site http://www.creditohabitacao.com/

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@tiagoalvinEu comprei casa o ano passado na zona de Sintra, não tinha de ser na zona de Sintra mas é onde os preços são incomparavelmente mais baratos, comprei na zona de Fitares, um T3 com 125 m3, não chegou aos 3 dígitos.

Atenção que o banco só te empresta 80% do valor da avaliação do imóvel (que muitas vezes é diferente do preço da casa), se não tiveres essa possibilidade limita a tua pesquisa a imóveis da banca, há muitos e bons a bons preços principalmente na zona de Sintra.

Ao valor da prestação tens que adicionar o seguro de vida, que vai aumentando ao longo dos anos. Posso-te dizer que entre prestação + seguro de vida + condominio o valor mensal que pago é inferior ao que pagava de renda.

Se nunca compraste casa ficas isento de IMI durante três anos.

Ao nível das despesas que tens que ter com a compra, no caso dos imóveis da banca o banco assume os custos da avaliação, só tens de pagar os impostos de selo e a escritura.

 

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Eu sei que estamos numa fase de cuidado no que se diz devido ao período conturbado do fórum, mas tenho que picar todos vocês :P Apesar de serem sinónimos, em bens imóveis devem dizer arrendar. 

 

Isto é algo que eu digo há anos. Sempre fui muito a favor da aquisição, aquele sentimento de todos os meses libertar uma verba para no final não ficar com algo sempre me incomodou. Vão sempre existir prós e contras, e cada um tem a sua vida o que leverá a decisões diferentes.

Vou falar do meu caso em concreto, e até aqui vou mostrar o porquê de sempre cair mais para um  lado. A minha família do lado materno sempre foi de fazer alguns investimentos, ao longo das décadas a minha avó e os 4 filhos dela (3 mulheres um homem) foram adquirindo imóveis. Obviamente não tudo de uma vez, mas de X em X tempo compra de novo apartamento. Outro ponto foi que de certa forma foram fazendo as compras em locais bem pensados, a minha mãe pelo centro do Porto, ou zona do Marquês (que já não considero o centro - centro, mas...) ou Perto do ISEL (sim, teve que sujar a pintura ao comprar a meias com o meu tio um T3 com garagem em Lx :p). O meu tio que mora na Califórnia comprou em Cascais, Carcavelos e Oeiras e agora tem um apartamento herdado aqui no Porto na Praça da República (Jardim Teófilo Braga) -  rua do Almada (uma das zonas mais valorizadas nos últimos tempos), a minha tia de França Tb umas casas aqui pelo centro do Porto e uma junto à badalhoca... Bem, já perceberam a ideia. 

Do outro lado a família do lado do meu pai é.... (inserir som de vento).... Um vazio autêntico. Nada, zero, zerinho. E não foi por falta de dinheiro, foi pelo deixa andar, "oh, um dia vemos qualquer coisa"... Décadas a pagar renda para agora não terem nada. Chega ao extremo de o agregado ser a minha avó, (o meu avô já faleceu e foi o único que em tempos queria adquirir casa e/ou terreno mas a minha avó falou sempre por cima), 3 primos meus (2 com 30 e 1 com 20) e a minha tia. Agora que a minha avó já conta com 80s primaveras no corpo andam finalmente atrás a ver se o meu primo consegue adquirir a casa à Senhoria.. Eu já ajudei no que posso, dei as ideias, falei-lhe do plano para a casa, acompanhei a bancos (o cardoso até sabe disso) etc etc... Mas era escusado chegar a esta situação.

Este texto todo para explicar que (e ainda ontem falava disso com esse meu primo que está a ver se compra a casa) é muito fácil perder pelo caminho, com aquela ideia de "para o mês que vem", "eu vou juntar", e na realidade acabamos por gastar o dinheiro noutras coisas e no fim não resta para adquirir coisas que mantem (ou é suposto manterem/aumentar)  o seu valor. Ele andou pelo menos 2 anos com ideia de comprar mota, sempre a adiar, o dinheiro ia-se gastando nunca juntava, há 1 mês comprou a mota (muito lhe lixei o juízo para o fazer) e para o mês já está paga na totalidade. Deus queira que não tenha nenhum acidente mas isto para dizer, um gajo depois de se meter nas coisas aplica-se a pagar,  e no fim está lá o bem em que gastou para se servir como quiser. Dar 400€ de renda por mês, passados 2 anitos não é nada mas são 10K€. 

Para mim, desde que bem procurado vale sempre a pena, os imóveis  ficaram muito mais caros em certas localizações, por exemplo centro do Porto, mas ainda se encontra uma coisa por outra que pode ser um bom negócio. Malta que esteja bem resolvida em termos de carreira e família, ou mesmo para investimento para o futuro, sempre recomendei que o fizessem. 

Na minha ótica, os maiores entraves para quem esteja a pensar aventurar-se, é o caso de ser  único proponente e não ter fiador... Caso contrário acharei sempre boa ideia. 

Edited by p!p1tUh
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Este tópico vem numa boa altura, dado que estou cansado dos meus vizinhos e queria passar para uma casa minha com 3 quartos (possivelmente até a pagar menos vs T2 arrendado que estou actualmente).

Tenho noção que os bancos só "emprestam" até 80% mas, e falo por mim, nem perto de ter os outros 20% tenho. Como se passa esta questão, fazem outro crédito para os 20% que faltam?

Esta semana estava a pensar passar no banco e começar a ver este tema de uma forma mais séria.

Edited by Ilusi0n
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Imóveis da banca têm financiamento a 100%, não se trata de quererem vender desesperadamente, são imóveis deles, de penhoras, basicamente de quem não teve dinheiro para ou não quis pagar a casa.

Não só emprestam 100% como as proprias condições são mais vantajosas ao nível de spread.

Hoje em dia tanto o OLX como as imobiliárias já tem nos sites a opção de só se fazer pesquisa por "imóvel da banca".

Eu começei a ver casas mais ou menos em Dezembro Janeiro e fiz escritura em Abril, a oferta é muita. Muitas das casas estão é em mau estado, é preciso ter algum dinheiro de parte para obras e as despesas com a escritura. 

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Nesta fase é uma altura razoável para adquirir casa.

Os bancos começam (finalmente) a baixar spreads. No entanto, o preço das casas está a subir, em alguns sítios de forma vertiginosa... @DanielAmorim no sábado estive numa imobiliária aqui na zona. Um T3 que em Dezembro foi por 240.000€ hoje vale perto de 300.000€. 

@tiagoalvin, spread é o que o banco te cobra por te emprestar o dinheiro. Somas isso à taxa indexante (Euribor 3, 6 ou 12 meses dependendo dos bancos) e tens a taxa de juro do teu empréstimo. Depois, como disse o @DanielAmorim, tens de ver o que te pedem em troca por um spread mais baixo. Desde subscrição de produtos como cartões de crédito ou débitos directos até aos seguros casa e/ou vida, tudo tem de ser analisado.

@Ilusi0n, que eu saiba, os bancos andam entre os 80/85% do valor de avaliação do imóvel. Ou seja, o que te emprestam é essa percentagem sobre o valor pelo qual o imóvel vai ser avaliado. Um exemplo prático:

Queres comprar uma casa que custa 80.000€. Não tens dinheiro para a entrada, precisas dos 80.000€. Vais ao banco e acontece uma de duas coisas:

1- o banco avalia a casa por 80.000€, no máximo empresta-te 80% desse valor (64.000€). O resto tens de desenrascar. 

2- o avalia a casa por (por exemplo) 100.000€. No máximo empresta-te 80.000€ que é o valor que precisas.

 

Não esquecer também os valores a pagar ao banco pela abertura do empréstimo, assim como dos impostos (IMT, Imposto de selo, etc). Este valor depende sempre do valor da escritura. Para uma escritura a rondar os 200.000€, estes custos ascendem a +/- 10.000€!

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18 minutes ago, p!p1tUh said:

 

Exactamente a mesma opinião :)

Para quem quer casa no sitio que quer viver antes comprar que alugar.

Neste momento vou dar o exemplo da minha irmã que comprou casa quando se casou, infelizmente separou-se e comprou a parte da casa do ex dela e ficou a dever tudo ao banco. Entretanto arranjou outro homem e ele não querendo morar na casa dela queria dar a casa ao banco e pagar a diferença do que faltava. Eu é claro que disse logo para não fazerem isso que era mandar dinheiro fora.

Agora esta arrendada pelo valor que tem a pagar ao banco todos meses, logo vai chegar uma altura que a casa esta paga e tem uma muito mais valia para o futuro.

Isto é uma alternativa em caso de depois da casa comprada alguma coisa acontecer mal, tem sempre esta hipótese que acho que é muito boa.

A renda é paga e no final a casa fica vossa :)

 

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28 minutes ago, gosma25 said:

 

@tiagoalvin, spread é o que o banco te cobra por te emprestar o dinheiro. Somas isso à taxa indexante (Euribor 3, 6 ou 12 meses dependendo dos bancos) e tens a taxa de juro do teu empréstimo. Depois, como disse o @DanielAmorim, tens de ver o que te pedem em troca por um spread mais baixo. Desde subscrição de produtos como cartões de crédito ou débitos directos até aos seguros casa e/ou vida, tudo tem de ser analisado.

@Ilusi0n, que eu saiba, os bancos andam entre os 80/85% do valor de avaliação do imóvel. Ou seja, o que te emprestam é essa percentagem sobre o valor pelo qual o imóvel vai ser avaliado. Um exemplo prático:

Queres comprar uma casa que custa 80.000€. Não tens dinheiro para a entrada, precisas dos 80.000€. Vais ao banco e acontece uma de duas coisas:

1- o banco avalia a casa por 80.000€, no máximo empresta-te 80% desse valor (64.000€). O resto tens de desenrascar. 

2- o avalia a casa por (por exemplo) 100.000€. No máximo empresta-te 80.000€ que é o valor que precisas.

 

Não esquecer também os valores a pagar ao banco pela abertura do empréstimo, assim como dos impostos (IMT, Imposto de selo, etc). Este valor depende sempre do valor da escritura. Para uma escritura a rondar os 200.000€, estes custos ascendem a +/- 10.000€!

Eu por exemplo fui obrigado a subscrever um cartão de crédito e a fazer o seguro de vida na seguradora do banco, daqui a uns anos o seguro de vida vai ficar extremamente caro mas posso mudar, é questão de fazer as contas na altura, porque vou perder a vantagem do spread mais baixo.

E convém mesmo que o imóvel seja da banca, não se deixem enganar pelas imobiliárias, fui ver uma casa que custava 80 mil (dizia 100% financiamento mas não era do banco), a imobiliária jurou-me a pés juntos que a avaliação ia aos 100 mil na boa, não foi, tive que arder com o valor da avaliação que me fodi, ainda queriam pedir outra avaliação que eles pagavam e o catano e o camandro, mandei-os dar uma volta, mas foram 200€ perdidos...

É sempre preciso ter cuidado, porque há casas que não são nada da banca mas de investidores que vão aos leilões e fazem acordos com os bancos.

4 minutes ago, curcundil said:

Acho que não é bem assim, a casa nunca é totalmente tua ate teres tudo pago.... pelas informações que tenho.

Então essas informações estão erradas. Tu assinas uma escritura em que o único nome que lá está como proprietário és tu, és tu que tens de pagar o condominio e o IMI, portanto a casa é tua. Havia de ser de quem?

Edited by Vasco G
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1 minute ago, Vasco G said:

Então essas informações estão erradas. Tu assinas uma escritura em que o único nome que lá está como proprietário és tu, és tu que tens de pagar o condominio e o IMI, portanto a casa é tua. Havia de ser de quem?

A casa ai é tua mas pelo que sei para venderes ou afins tens que ter autorização do banco, se eles não concordarem não fazes.

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Enquanto tens divida ao banco já ouvi qualquer coisa sim que tens de dar conhecimento no caso de arrendares ou venderes, mas mesmo tendo de o fazer é só dar conhecimento, eles não haviam de concordar porquê?

E faz todo o sentido, eles tão-se a cagar para a casa mas têm dinheirinhos a receber. Tu agora vendias a casa, não lhes pagavas mais e eles ficavam a arder?

Se venderes a casa tens de saldar a dívida.

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6 minutes ago, Vasco G said:

Enquanto tens divida ao banco já ouvi qualquer coisa sim que tens de dar conhecimento no caso de arrendares ou venderes, mas mesmo tendo de o fazer é só dar conhecimento, eles não haviam de concordar porquê?

E faz todo o sentido, eles tão-se a cagar para a casa mas têm dinheirinhos a receber. Tu agora vendias a casa, não lhes pagavas mais e eles ficavam a arder?

Se venderes a casa tens de saldar a dívida.

Tens sempre que pagar o que deves isso é certo fiques ou não com a casa, ou pagas tu ou o fiador.

Por exemplo a primeira ideia dos meus pais/irmã era trocarem a casa por outra com uma imobiliária e o banco não aceitou.

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Ao nível de mensalidades com os bancos e estas serem mais baixas qu e o mercado de arrendamento atualmente, não se esqueçam que a taxa de juro no empréstimo a habitação está miserável. Se as coisas chegarem a voltar a estar como estavam há 3/4 anos atrás as prestações vão subir por aí acima outra vez 

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Em relação a isso que dizes @PunK_BoY estamos a falar de que tipo de aumento? Realisticamente uma renda pode passar de 300€ para 500€? Depende da taxa de juro que assinaste no inicio do empréstimo? Qual a mais vantajosa?

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Sim uma renda pode passar de 300€ para quase 500. Verificou-se o inverso com esta baixa.

O ideal era mesmo o Cardosão vir cá dar umas dicas.

Sim uma renda pode passar de 300€ para quase 500. Verificou-se o inverso com esta baixa.

O ideal era mesmo o Cardosão vir cá dar umas dicas.

E quanto aos seguros de vida tenham também em atenção. Tenho casos de pessoas com 58 anos a pagar 170 euros por seguros de vida de créditos à habitação 

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atenção que a questão do IMI e da isenção durante 3 anos não é assim tão linear:

https://www.economias.pt/quem-tem-isencao-de-imi/

Quote

Contudo, a partir de 2017, segundo o Orçamento do Estado 2017, quem possuir uma casa para habitação própria permanente, de valor patrimonial tributário (VPT) não superior a 125.000 euros e apresentar um rendimento de agregado familiar inferior a 153.300 euros, também tem direito a isenção automática de IMI, mas uma isenção temporária (até ao máximo de três anos).

 

14 minutes ago, PunK_BoY said:

E quanto aos seguros de vida tenham também em atenção. Tenho casos de pessoas com 58 anos a pagar 170 euros por seguros de vida de créditos à habitação 

é verdade.. inicialmente também estava a pagar 70 e poucos para duas pessoas e ainda bem que consegui (sem ser pelo banco) passar para 34€.

20 minutes ago, Ilusi0n said:

Em relação a isso que dizes @PunK_BoY estamos a falar de que tipo de aumento? Realisticamente uma renda pode passar de 300€ para 500€? Depende da taxa de juro que assinaste no inicio do empréstimo? Qual a mais vantajosa?

Isso pode acontecer é verdade mas também existe uma "certa" flexibilidade nos bancos para poderes renegociar a tua taxa de forma a poderes cumprir com as tuas obrigações. Obviamente isto depende de cada caso, mas para o banco é mais rentável tu teres possibilidades de estares a pagar a casa do que lhes entregares a casa porque a taxa subiu e não conseguires acompanhar financeiramente essa subida. 

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Sim mas muito cuidado com essas mudanças de seguros de vida dos bancos para outras companhias. Ler bem os contratos todos. É que na altura da mudança não há problema mas depois se alguma coisa acontecer...

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58 minutes ago, PunK_BoY said:

Sim mas muito cuidado com essas mudanças de seguros de vida dos bancos para outras companhias. Ler bem os contratos todos. É que na altura da mudança não há problema mas depois se alguma coisa acontecer...

No meu caso até fiquei mais bem servido do que pelo seguro do banco. Tinha uma incapacidade de 65% ou lá o que é pelo banco e pela companhia que optei fiquei com 60%, o resto das condições eram praticamente as mesmas que o banco.

Alias o próprio banco tem de dar o aval sobre o novo seguro de vida que optamos e ver se está em conformidade com as normas.

O que me foi explicado é que os bancos (não sei se é verdade ou não) mas aumentam muito o preço do seguro de vida para compensar outros seguros/produtos que as pessoas não aderem. 

 

Edited by squallx
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Bem, muitas vez da-se como adquirida a questão que o banco apenas emprestar até 80% do valor de avaliação da casa, mas não é verdade. A minha casa, adquirida em Agosto/2015, não era do Banco e emprestaram 91% da avaliação do imóvel e sem fiadores. O empréstimo é na CGD que não é conhecida por ser um banco muito facilitador. Claro que as minha condições financeiras, principalmente a taxa de esforço que anda abaixo dos 20%, e um spread um pouco mais alto, a rondar os 2,3%, permitiram que tivesse esta percentagem de empréstimo. Claro que o ideal é a pessoa ter cerca de 25% a 30% do valor da casa para dar uma entrada de pelo menos 20% e pagar todo o processo e taxas (que nunca será inferior a 5% do valor da casa), mas se não tiverem essas condições nada está perdido. Os bancos tem os créditos "pré-aprovados" onde não emprestam mais de 80%, mas pode sempre ser submetido um pedido para reverem essas condições, que foi o que aconteceu no meu caso.

Em relação à questão que o @PunK_BoY levantou sobre a possível subida da Euribor e consequente subida da prestação é uma verdade, mas a questão não é assim tão linear. A Euribor chegou aos valores que chegou devido a um crise económica e a necessidade de estimular a economia. No dia que subirem a Euribor significa que o estado da economia na zona Euro está melhor e à partida a situação financeira das pessoas também. Por outro lado, na última década a banca está a cobrar spreads muito mais elevados que na década anterior, onde era comum os bancos praticarem taxas abaixo do 0,5%, o que acaba por equilibrar a taxa final. Por fim, não esquecer que o spread pode ser renegociado anualmente sem qualquer custo para quem subscreveu o crédito.   

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